Wann darf ein Eigentümer wegen Eigenbedarf eine Kündigung aussprechen? Was ist dabei zu beachten und welche Probleme können dabei vermieden werden?
Wenn ein Vermieter die eigene Wohnung nicht mehr vermieten, sondern selbst nutzen möchte, so besteht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eigenbedarf besteht grundsätzlich dann, wenn die Wohnung zur Eigennutzung benötigt wird. Zum Personenkreis, der durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begünstigt wird, gehört der Vermieter selbst. Sind mehrere Personen Vermieter, so reicht es aus, wenn einer von ihnen die Räume als Wohnung für sich benötigt.
Für juristische Personen des Privatrechts oder Vereine ist eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen. Auch der persönliche Nutzungswunsch eines Gesellschafters oder gesetzlichen Vertreters lässt sich nicht der Gesellschaft bzw. dem Verein zurechnen.
Soweit die Wohnung Angehörigen überlassen werden soll, ist das Überlassungsinteresse aus Sicht des Vermieters zu bewerten, dabei ist es ausreichend, wenn die Wohnung aus Sicht des Vermieters gegenüber der bisherigen Vorteile bietet. Die Reichweite dieser Ausnahmeregelung ist im Hinblick auf den Begriff des Familienangehörigen in der Rechtsprechung umstritten. Zur Familie im Sinne des BGB zählen alle Personen, die durch Ehe und Verwandtschaft miteinander verbunden sind. Einigkeit besteht auch dahingehend, dass der Allgemeine zivilrechtliche Begriff der Familie zwar einen geeigneten Ansatz bietet, aber der Einschränkung bedarf. Bei entfernteren Verwandten wird deshalb das einschränkende Kriterium der konkreten persönlichen bzw. sozialen Bindung zum Vermieter und dem Angehörigen angewendet. Das bedeutet, je entfernter der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, desto enger muss die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche und soziale Bindung zum Vermieter im konkreten Einzelfall bestehen.
Darüber hinaus sind bei einer Eigenbedarfskündigung auch Kündigungsfristen zu beachten. Die Kündigung richtet sich grundsätzlich nach den gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573 c BGB und richten sich wiederum nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses.
Für eine ordentliche Vermieterkündigung bedeutet dies:
Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Unabhängig von der Kündigungsfrist gilt, dass die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonates beim Mieter eingehen muss, damit sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam wird. Das bedeutet im Einzelfall, dass wenn das Kündigungsschreiben beim Mieter am Montag, den 1. Februar eingeht, endet das Mietverhältnis Ende April.
Vorsicht vor Formfehlern! Beim Ausspruch einer Kündigung bzw. dem Verfassen des Kündigungsschreibens an den Mieter ist darauf zu achten, dass der Grund warum die Wohnung benötigt, der Eigenbedarf, dargelegt wird. Die Begründung muss in der Kündigung im Einzelnen schriftlich ausgeführt werden.
Sonderregeln bestehen bei der Umwandlung einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus. War eine Wohnung schon vor der Umwandlung vermietet und wird die Wohnung nach der Umwandlung verkauft, ohne dass der Mieter von seinem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch macht, so kann der neue Eigentümer zunächst keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In der Regel muss er gem. § 577 a BGB eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf geltend machen kann. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnungen für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren eine verlängerte Sperrfrist bestimmen. Käufer einer solchen Eigentumswohnung sollten also diese Fristen im jeweiligen Bundesland genau prüfen.
Ein weiterer Sonderfall der Eigenbedarfskündigung besteht im Zweifamilienhaus. Lebt ein Vermieter in einem sog. Zweifamilienhaus, in welchem nur eine andere Wohnung vermietet ist, sieht das Gesetz ein erleichtertes Kündigungsrecht gemäß § 573 a BGB vor. In einem solchen Fall kann der Vermieter jederzeit ohne Angaben von Gründen kündigen, wobei sich die gesetzliche Kündigungsfrist jedoch um 3 Monate verlängert. In einem Kündigungsschreiben muss er zudem angeben, dass sich die Kündigung auf eben diese gesetzliche Sonderregelung stützt.
Für die Beratung im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung oder einer weitergehenden anwaltlichen Vertretung steht Ihnen das Team von Weidmann Amin & Partner jederzeit gerne zur Verfügung.
