IMMOBILIENRECHT
IMMOBILIEN­RECHT

NOTARE FÜR IMMOBILIENRECHT IN WIESBADEN

Egal ob der Kauf einer Immobilie zur privaten Nutzung oder als eine Kapitalanlage dienen soll, in beiden Fällen geht es für den/die Käufer/in meist um viel Geld. Weder Käufer/in noch Verkäufer/in wollen hier böse Überraschungen erleben oder gar Geld verlieren. Da dies dem Gesetzgeber bekannt ist, schreibt er zum Schutz der Vertragsparteien vor, dass Kaufverträge über Eigentumswohnungen, Häuser, Grundstücke sowie Erbbaurechte erst dann rechtswirksam sind, wenn sie von einem/r Notar/in beurkundet werden.

Der Gesetzgeber hat dem/r Notar/in als unparteiischen/r, neutralen Berater/in dabei die Aufgabe übertragen die Vertragsbeteiligten so zu beraten, dass alle ihre Rechte und Ansprüche wahren. Diese optimale juristische Beratung schützt sowohl den/die Käufer/in als auch den/die Verkäufer/in vor unnötigen Risiken und Problemen. Ihre Vereinbarungen, Wünsche und Anliegen werden von unseren Notaren Lisa Weidmann und Kian Amin Farhadian aus Wiesbaden in einen individuell konzipierten Vertrag umgesetzt.

 

UNSERE TÄTIGKEITEN ALS NOTARe IM IMMOBILIENRECHT

Die (Aufflassungs-) Vormerkung sichert den Eigentumserwerb für den/die Käufer/in. Man könnte auch sagen, das Grundstück wird dem/r Käufer/in reserviert.  Diese „Reservierung“ geschieht durch einen Vermerk, der auf Antrag des Notars im Grundbuch eingetragen wird.

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts, geführt. Dem Grundbuch können die Eigentumsverhältnisse, die genaue Beschreibung des Grundstücks und dessen mögliche Belastungen (zum Beispiel Wegerechte, Grundschulden, Hypotheken) entnommen werden. Es ist ein Register, auf das man sich verlassen kann. Der/die Notar/in sieht das Grundbuch für die Vertragsparteien ein und erläutert dessen Inhalt.

Grundstück und Haus gehören normalerweise untrennbar zusammen. Wer also ein Haus kaufen will, der muss das Grundstück kaufen, auf dem das Haus steht. Wird der/die Käufer/in als Eigentümer/in des Grundstücks im Grundbuch eingetragen, wird er automatisch auch Eigentümer/in des Hauses. Beim Erbbauchrecht ist das anders. Erwirbt man ein Erbbaurecht , kann man auf einem Grundstück, das einem anderen gehört, ein eigenes Haus haben (entweder bauen oder ein vorhandenes nutzen). Dafür erhält der/die Grundstückseigentümer/in normalerweise einen jährlichen Geldbetrag -den Erbbauzins. Erbbauchrechte können wie Grundstücke verkauft und belastet werden.

Häufig werden Häuser oder Wohnungen verkauft, die noch nicht fertiggestellt sind. Den/die Verkäufer/in nennt man dann Bauträger. Bauträger und Käufer/in haben Vorteile: Der Bauträger hat Planungssicherheit. Das senkt die Kosten und wirkt sich günstig auf den Kaufpreis aus. Der/die Käufer/in kann umgekehrt das Objekt mitgestalten und nach seinen/ihren Wünschen anpassen.  Da das Kaufobjekt noch nicht besichtigt werden kann, sind eine genaue Baubeschreibung und die Baupläne von besonderer Wichtigkeit. Diese Unterlagen muss sich der/die Käufer/in von dem Bauträger rechtzeitig vor der Beurkundung aushändigen lassen und genau durchsehen. Bei einem Bauträgervertrag zahlt der/die Käufer/in den Kaufpreis meist nicht in einem Betrag, sondern in Raten. Die Raten richten sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Der Bauträgervertrag legt auch fest, bis zu welchem Zeitpunkt das Objekt fertiggestellt sein muss. Es regelt die Rechte des/der Käufers/in bei Baumängeln. Sonderwünsche der/des Käufers/in müssen wie alle Vereinbarungen mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden.

Man muss nicht gleich ein ganzes Grundstück mit einem Haus kaufen. Ein Haus kann dagegen auch in Eigentumswohnungen aufgeteilt sein. Der/die Käufer/in einer Eigentumswohnung erwirbt nicht nur Eigentum an einer Wohnung (Sondereigentum), sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht (gemeinschaftliches Eigentum). Sondereigentum sind die Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Es kommt auf den Einzelfall an. Maßgeblich ist die Teilungserklärung. Gemeinschaftseigentum ist das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Das sind vor allem die tragenden Teile des Gebäudes und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (Treppenhaus, Aufzug, Flure oder Heizungsanlage).

Die Wohnung, die räumlich genau abgegrenzt ist, steht nur dem/der jeweiligen Eigentümer/in zu. Der Rest des Gebäudes und die Freiflächen stehen grundsätzlich allen Wohnungseigentümern zu, sofern nicht Sondernutzungsrechte eingeräumt wurden. Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des Gemeinschaftseigentums alleine unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer zu nutzen (z.B. oberirdische Pkw-Parkplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

Ein Großteil der Käufer einer Immobilie finanzieren zumindest einen Teil des Kaufpreises über einen Bankkredit. Dabei schließen der/die Käufer/in und die Bank einen Darlehensvertrag. Sie vereinbaren, wie das Darlehen zurückgezahlt wird, und regeln die Höhe der Zinsen. Die Bank will sich für den Fall absichern, dass der/die Käufer/in das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Meistens wird das gekaufte Grundstück als Sicherheit verwendet. Dazu wird es zugunsten der Bank mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet. Dabei steht der/die Eigentümer/in im Grundbuch, die Bank kann aber auf das Grundstück zugreifen, wenn der/die Darlehensnehmer/in nicht pünktlich zahlt. Mit der Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek ist es, als hätte der/die Käufer/in das Grundstück der Bank „verpfändet“. Die Bank kann das Grundstück durch Zwangsverwaltung oder Zwangsvollstreckung zu Geld machen. Gegenüber der Hypothek hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für andere Forderungen verwendet werden kann. Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich aus einer besonderen Vereinbarung -der Zweckerklärung. Die Zweckerklärung ist deshalb besonders wichtig. Man sollte sie sich genau ansehen. Von beiden Sicherheiten hat sich die Grundschuld durchgesetzt. Grundschuld und Grundschuldzinsen müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, in das verpfändete Grundstück zu vollstrecken.

"Zitat zum Thema Immobilienrecht"

Kian Amin Farhadian

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