Wer sich darauf beruft, dass eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, weil die Wohnung beim Einzug bereits unrenoviert übergeben wurde, trägt für diesen Zustand die Beweislast. Der BGH entschied nun, gelingt dieser Beweis nicht, ist die Klausel wirksam.
Mit der Schönheitsreparaturklausel wird in der Regel die Pflicht zur Renovierung durch Vereinbarung im Mietvertrag den Mietern auferlegt. Mit einer solchen Schönheitsreparaturklausel beschäftigte sich erneut der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem am 27.03.2024 veröffentlichten Beschluss.
Geklagt hatte eine Mieterin, nach einer Klausel in dem Formularmietvertrag dazu verpflichtet war, Schönheitsreparaturen in der Wohnung vorzunehmen. Die Klägerin hielt die Klausel für unwirksam, da sie die Wohnung schon unrenoviert übernommen habe.
Laut BGH sind Klauseln zwar unwirksam, „wenn sie Mieter, denen die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ohne Ausgleich dazu verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen“. Das ist aber nur dann der Fall, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe tatsächlich unrenoviert war. Für diese Tatsache ist die Mieterin beweisbelastet, stellte der BGH klar. Einen entsprechenden Nachweis, dass die Wohnung bei Einzug unrenoviert war, konnte die Klägerin im vorliegenden Fall nicht erbringen.
Die Klägerin war der Auffassung, dass es „dem gesetzlichen Leitbild entspreche, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornehmen müsse. Dies ergebe sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB“. Mit dieser Argumentation blieb die Mieterin jedoch erfolglos. Nach Ansicht des BGH berücksichtige die Auffassung der Klägerin zu wenig, dass Schönheitsreparaturklauseln – obwohl sie nicht der gesetzliche Regelfall sind – nach ständiger Rechtsprechung im Grundsatz zulässig sind.
Der BGH erklärt, der Vortrag „die Wohnung war nie renoviert“ sei nach allgemeinen Beweisregeln als Einrede vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Das habe die Mieterin im vorliegenden Fall jedoch nicht getan, so dass sie zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.
Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2015 (Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14).
