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BGH: Allein die tatsächliche Wohnfläche ist für das Mieterhöhungsverfahren maßgeblich

Der Bundesgerichtshof stellte im Hinweisbeschluss vom 22. Juni 2021 (Az. VIII ZR 26/20) klar, dass einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, als Beschaffenheitsvereinbarung Vorrang zukommt und zwar auch dann, wenn die Vereinbarung einen „cirka“ Zusatz enthält. Für das Mieterhöhungsverfahren ist dagegen jede mietvertragliche Wohnflächenangabe ohne Bedeutung. Nach der neueren Rechtsprechung ist allein die tatsächliche -objektive- Wohnfläche maßgeblich.

 

In dem Sachverhalt, der dem Beschluss zugrunde lag, hat die Klägerin die Beklagte auf der Grundlage einer Wohnfläche von 177 m2 auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen. Widerklagend hat die Beklagte die Erstattung von geleisteten Mietzahlungen verlangt, da die tatsächliche Wohnfläche lediglich 144,50 m2 betrage und aufgrund der erheblichen Abweichung der Wohnfläche ein Mangel des Mietgegenstandes vorliege.

 

Die Parteien waren durch einen Mietvertrag aus dem Jahr 2006 miteinander verbunden. Vermietet wurde ein Haus bestehend aus Erd-, Unter- und Zwischengeschoss mit einer Größe von ca. 180 m2. Bei einer im Jahr 2010 begehrten Mieterhöhung wurde eine Wohnfläche von 177m2 zugrunde gelegt.

 

In seinem Hinweisbeschluss führte der BGH wie folgt aus: Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Erstattung überzahlter Miete. Der von der Beklagten geltend gemachte Mangel einer zu geringen Wohnfläche besteht nicht und deshalb besteht kein Anspruch auf Minderung.

 

Gleichwohl ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10% zu einem Mangel der Mietsache führt. Eine Vereinbarung der Parteien über die Wohnfläche bzw. welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, ist vorrangig.

 

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist dagegen die nach objektiven Kriterien ermittelte tatsächliche Wohnfläche der streitigen Wohnung maßgeblich. Etwaige abweichende Vereinbarungen der Vertragsparteien über Wohnfläche bzw. deren Berechnung sind insoweit gem. § 558 VI BGB unwirksam.

 

Für die Praxis bedeutet das, stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen -zu großen- Wohnfläche beruht, liegen -nach Meinung des BGH- die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung wegen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558 b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar.

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