RECHT SICHER HANDELN

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02.11.19
Mietrecht

Gewerbemietvertrag

1. Form

Grundsätzlich haben Sie beim Gewerbemietvertrag viele Freiräume. Bei einer Mietdauer von mehr als einem Jahr muss jedoch auf die Schriftform geachtet werden. Im Gegensatz zur Wohnimmobilie haben Sie und Ihr Vermieter im Gewerbebereich viel Spielraum. Das kann einerseits ein Vorteil sein, weil Sie dadurch individuelle Vereinbarungen über die Miethöhe, den Zweck oder auch die Laufzeit Ihres Mietvertrages verhandeln können. Anderseits können bereits einzelne Formverstöße dazu führen, dass der Vertrag vorzeitig kündbar wird. Es ist daher dringend auf die Schriftform zu achten. Bei Gewerbeimmobilien gelten die gesetzlichen Vorschriften für Wohnungen und der Mieterschutz nämlich nicht. Der Gesetzgeber geht in diesen Fällen davon aus, dass die Vertragspartner auf gleicher Augenhöhe verhandeln können. Bei den Gewerbemietverträgen ist die Mietdauer der Schlüsselfaktor. Werden nämlich Mietverträge über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen, müssen sie die Schriftform erfüllen, d.h. schriftlich verfasst sein. Wird diese Formvorschrift missachtet, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit geschlossen. Die Folge ist, dass der Vertrag nicht vorzeitig kündbar ist, sondern erst nach Ablauf des Jahres. Egal ob Sie und Ihr neuer Vermieter sich möglichst langfristig binden wollen oder sich lieber auf eine kürzere Mietdauer einigen, ist es sinnvoll einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen. Dabei sollten alle vereinbarten Details festgehalten werden. Im Einzelnen:

  • Vollständige Benennung der einzelnen Vertragsparteien
  • Genaue Beschreibung des Mietobjekts
  • Mietvertragslaufzeit
  • Höhe des Mietzinses
  • Unterschrift der Vertragsparteien

Darüber hinaus können Sie folgendes festlegen:

  • Was soll mit Ihren Investitionen in das Mietobjekt passieren
  •  Möglichkeiten im Bereich des Konkurrenzschutzes
  • Mietanpassung während der Mietzeit
  • Möglichkeiten eines vorzeitigen Ausstiegs aus dem Mietverhältnis

2. Mietobjekt und -zweck  

Zu einem Gewerbemietvertrag gehört eine genaue Beschreibung der Räume. Darüber hinaus ist es sinnvoll, den Mietzweck schriftlich festzuhalten. Unabhängig davon ob Sie ein Ladenlokal, ein Büro oder Beratungsräume anmieten, schauen Sie genau hin was zu den Gewerberäumen dazugehört. Die exakte Lage des Objekts innerhalb der Immobilie, Größe, Parkplätze, Werbeflächen empfiehlt es sich im Mietvertrag zu regeln. Je detaillierter die Objektbeschreibung im Mietvertrag ausfällt, desto besser. Somit ist von Beginn an klar, welche Bestandteile der Immobilie Sie nutzen dürfen.

Im Einzelnen sollte der Vertrag folgende Punkte enthalten:

  • Genau Ortsangabe
  • sämtliche Einbauten
  • Sonder-, Neben- und Freiflächen
  • Parkplätze
  • Lager
  • Archiv- und Kellerräume
  • Außenwände und Werbeflächen

Fügen Sie dem Vertrag auch Grundrisse und Pläne bei aus denen die Mietfläche zweifelsfrei hervorgeht.

Für den Fall, dass die Immobilie schon älter ist, benennen Sie dies ausdrücklich im Mietvertrag. Ratsam ist auch das Baujahr anzugeben sowie Regelungen zur Instandhaltung, über die Sie sich mit Ihrem Vermieter geeinigt haben. Dazu zählen u.a. Klein- und Schönheitsreparaturen.

Darüber hinaus ist es empfehlenswert im Mietvertrag festzulegen, dass die Räumlichkeiten den behördlichen Auflagen entsprechen. Insbesondere sind dabei folgende Punkte zu beachten:

  • baulicher Lärmschutz
  • Umweltschutzmaßnahmen gegen Luftverschmutzung
  • ungehindert Zugang zum Objekt
  • geeignete Statik

sofern Sie keinen Mietzweck festgelegt haben, ist keine konkrete Nutzung des Objekts festgeschrieben und Sie dürfen jedes Gewerbe in den Räumlichkeiten ausüben. In einem Mehrfamilienhaus dürfen die anderen Bewohner jedoch nicht belästigt werden. Je nachdem welches Gewerbe Sie ausüben, kann es ratsam sein, den Mietzweck im Vertrag zu regeln. Denn der Vermieter muss klären, ob das Objekt für die geplante Nutzung geeignet ist und die benötigten Genehmigungen der entsprechenden Behörden vorliegen.

Der vertragliche bestimmte Mietzweck bestimmt, was genau Sie mit Ihrer neu angemieteten Immobilie tun dürfen. Weichen Sie davon ab, muss dies der Vermieter grundsätzlich nicht dulden.

​3. Mietzeit

Bei Gewerbemietverträgen sind Befristungen die Regel. Sie haben jedoch mit Verlängerungs- und Optionsklauseln die Möglichkeit Ihren Standort zu sichern. Zunächst müssen Sie sich dabei jedoch für langfristige Sicherheit oder Flexibilität mit Risiko entscheiden. Da das Gewerbemietrecht von gleichberechtigten Partnern ausgeht, darf der Mietvertrag weitgehend frei gestaltet werden. Durch die Festlegung von Konditionen sorgt der Mieter sozusagen selbst für den „Mieterschutz“. Da jeder Gewerbetreibende ein Interesse daran hat einen guten Standort zu halten, werden die Mietverträge meist mit festen Laufzeiten geschlossen. Wer sich aber bei der Lage und oder seinem Geschäftsmodell nicht sicher ist, kann einen unbefristeten und damit kündbaren Mietvertrag abschließen. Für befristete Mietverträge besteht auch die Möglichkeit eine Options- oder Verlängerungsklausel zu vereinbaren.

a. Optionsklausel
Am Ende der Mietzeit haben -je nach Vereinbarung- eine oder beide Vertragsparteien das Recht, eine Verlängerung des Mietvertrages einzufordern. Wichtig ist es dabei festzulegen, ob nur eine Partei die Option ausüben soll oder beide Parteien dazu berechtigt sein sollen.

 

b. Verlängerungsklausel
Wenn Sie eine solche Vereinbarung schließen, verlängert sich das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit automatisch um den Zeitraum, der vertraglich fixiert wurde. Dies können die Vertragspartner nur durch eine ausdrückliche Kündigung binnen einer festgelegten Frist verhindern.
WICHTIG: Bei beiden Vereinbarungen ist es entscheidend, einen Zeitraum festzulegen, zu dem die jeweilige Klausel greift. Damit können spätere Missverständnisse ausgeschlossen werden.


c. Kündigungsrechte und -fristen
Gerade für die Entscheidung für einen unbefristeten oder befristeten Gewerbemietvertrag sind die Kündigungsoptionen von großer Bedeutung. Ein unbefristetes Gewerbemietverhältnis kann von beiden Seiten innerhalb der im Vertrag vereinbarten Kündigungsfrist ohne Begründung gekündigt werden. Sofern keine Kündigungsfrist im Vertrag steht, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume. Gemäß § 580 a BGB ist eine ordentliche Kündigung jeweils bis zum dritten Werktag eines Quartals und bis zum Ablauf des übernächsten Quartals möglich. Sowohl Vermieter als auch Mieter können bspw. bis zum 3.Juli eine Kündigung zum 31.Dezember erklären. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nicht mit der Dauer des Mietverhältnisses. Für den Mieter birgt der unbefristete Gewerbemietvertrag also das Risiko, jederzeit mit einer Sechsmonatsfrist aus seinem Büro ausziehen zu müssen.
Im Vertrag kann jedoch bspw. davon abweichend geregelt werden, dass die Kündigung für eine oder beide Seiten für einen bestimmten Zeitraum („nicht vor Ablauf von drei Jahren“) ausgeschlossen ist. Es wäre aber auch möglich, festzulegen, dass der Vermieter nur nach den Vorschriften des Wohnraummietrechts kündigen darf, etwa wegen Eigenbedarf.
Bei einer festen Laufzeit endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass eine Kündigungserklärung notwendig wird. Anders sieht es aus, wenn eine automatische Verlängerung vereinbart wurde.

 

d. Außerordentliche Kündigung des Vermieters und Sonderkündigungsrechte
Genau wie im Wohnungsmietrecht kann der Vermieter auch dem Gewerberaummieter aus wichtigem Grund außerordentlich, d.h. außerhalb der Laufzeiten und gegebenenfalls fristlos kündigen. Gründe dafür können etwa schwerwiegende Vertragsverstöße, Hausfriedensbruch oder gefährliche Benutzung der Mieträume durch den Mieter sein. Der häufigste Grund für eine außerordentliche Kündigung ist ein Ausbleiben der Mietzahlung. Im Mietvertrag können auch zur außerordentlichen Kündigung individuelle Vereinbarungen getroffen werden, die sich allerdings im Rahmen akzeptabler Geschäftsbedingungen bewegen müssen. Der BGH hat bspw. geurteilt, dass ein teilweiser Mietrückstand von mehr als einem Monat als Begründung nicht ausreichend ist.

 

e. Sonderkündigungsrecht des Mieters
Darüber hinaus gibt es noch das Sonderkündigungsrecht für den Mieter, die es ihm erlaubt einen Vertrag vorzeitig unter Einhaltung der Kündigungsfristen aufzulösen. Daneben kann auch die Verweigerung der Erlaubnis zur Untermiete ein Grund sein, allerdings wird dieser oftmals per Vertrag ausgeschlossen. Weitere Kündigungsrechte können vereinbart werden und unter Umständen für den Mieter von Bedeutung sein: zum Beispiel bei Insolvenz, bei Verlust der Betriebserlaubnis oder Betriebsaufgabe oder bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters.

4. Vertragsparteien

Um Streit zu vermeiden, sind die Vertragsparteien im Mietvertrag genau zu bezeichnen. Manche betreiben ihr Gewerbe als Einzelunternehmer, andere mieten für eine GmbH. Entscheidend ist, dass im Mietvertrag beide Vertragsparteien vollständig in ihrer Rechtsform und mit den verantwortlichen Personen genannt werden.

  • Aktuelle Anschrift
  • Geburtsdatum
  • Staatsangehörigkeit

Achten Sie darauf, dass bei einer GmbH oder einer KG die korrekte Firma bezeichnet ist und wer die Firma wirksam vertreten darf. Alle Beteiligten müssen den Vertrag unterzeichnen. Bei Personengesellschaften -wie etwa bei der GbR- gilt, dass alle Mitglieder genannt werden müssen und auch verpflichtet sind den Vertrag zu unterschreiben. Ist der Vermieter eine Eigentümergemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft, achten Sie darauf, dass ebenfalls alle Beteiligten benannt werden und unterzeichnen.

5. Gewerbemiete und Betriebskosten

Die Höhe der Gewerbemiete ist grundsätzlich frei verhandelbar. Sie haben die Wahl zwischen einer normalen Miete, einer Staffelmiete und Gleitklauseln. Auch eine umsatzbezogene Miete ist denkbar. Sofern eine feste Miete vereinbaren, ist diese während der Vertragsdauer nicht veränderbar. Der Vermieter wird sich daher mit Ihnen auf eine Staffelmiete oder eine Miete mit Gleitklauseln verständigen wollen, um die Miete während der Vertragslaufzeit anpassen zu können. Bei einer Staffelmiete wird die Miete nach Ablauf eines Zeitraums entweder um einen konkreten Betrag oder um einen Prozentsatz erhöht. Gleitklauseln -auch Anpassungs- oder Preisklauseln genannt- nehmen Bezug auf den statistischen Lebenshaltungskostenindex. Ändert sich dieser Index um einen bestimmten Prozentsatz, wird die Miete entsprechend angepasst.

6. Die Kaution: Höhe, Formen, Anlage und Rückzahlung

Auch wie hoch die Kaution für das Gewerbeprojekt Ihrer Wahl ausfällt, ist immer Verhandlungssache. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Geld zinsbringend anzulegen. Eine Kaution ist eine Sicherheitsleistung an den Vermieter. Auf diese Weise behält er ein Pfand für alle künftigen Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Das gilt nicht nur für Renovierungen und Reparaturen. Der Ersatz von Mietausfallschaden ist damit ebenfalls gedeckt, falls der Vertrag vorzeitig gekündigt wird. Gesetzlich sind nur die Kautionsbestimmungen für Wohnungen geregelt. Im Gegensatz zum Wohnraummietvertag bei dem eine Kaution von drei Monatsmieten üblich ist, kann der Vermieter einer Gewerbeimmobilie laut Rechtsprechung bis zu einer siebenfachen Monatsmiete verlangen. Die Höhe der Kaution sollte jedoch dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters angepasst sein.

7. Instandhaltung und Instandsetzung

Instandsetzung, Wartung, Instandhaltung, Schönheitsreparaturen: Vertraglich muss genau definiert werden, wer sich um die Renovierung und die Reparaturen kümmert. Darüber hinaus sollte im Vertrag festgelegt sein wer die Verantwortung für die Ausführung übernimmt und wer sie bezahlt.

Ihr Vermieter muss Ihnen die Gewerberäume so überlassen, dass Sie sie für Ihren Geschäftsbetrieb ordnungsgemäß nutzen können. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Darüber hinaus muss er dafür sorgen, dass dieser Zustand während der Mietzeit erhalten bleibt. Rechtliche wird dabei zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterschieden. Während es bei der Instandsetzung darum geht, einen Mangel zu beseitigen und den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen, geht es bei der Instandhaltung in der Regel um Erstinstallation oder Erneuerung. Ein Beispiel für eine Instandhaltungsmaßnahme ist der Austausch einer alten Heizungsanlage gegen eine neue. Mit der Instandhaltung ist die laufende Pflege und Wartung von bereits bestehenden Objekten gemeint.

Schönheitsreparaturen haben daneben eher dekorativen Charakter. Sie betreffen nur den Innenbereich der Gewerberäume.

Dabei geht es um:

  • Tapezieren
  • Streichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden und Heizkörper
  • Streichen der Fenster und Türen (von innen)

Diese Tätigkeiten müssen in aller Regel der Mieter übernehmen. Starre Fristen sind dabei unwirksam.

8. Garantiehaftung

Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie ist dafür verantwortlich, dass die Räume bei Vertragsschluss keine Mängel aufweisen. Kommt es in der Folgezeit zu einem Schaden, zum Beispiel, weil die Heizung nicht richtig gewartet oder eine Bodenplatte nicht ordnungsgemäß verlegt wurde, ist der Vermieter grundsätzlich schadensersatzpflichtig. Grundsätzlich darf die sogenannte Garantiehaftung für anfängliche Mängel vertraglich ausgeschlossen werden. Allerdings muss dieser Haftungsausschluss umfassend formuliert sein, damit er gültig ist. Schäden, die der Vermieter (oder einer seiner Vertreter vor Ort) vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat, können im Mietvertrag nicht ausgeklammert werden. Der Haftungsausschluss darf zudem nicht an einer versteckten Stelle im Vertrag platziert sein. Sie müssen als Mieter deutlich auf diesen Ausschluss hingewiesen werden.

9. Konkurrenzschutz

Gesetzlich ist der Konkurrenzschutz bei Gewerbemietern nur indirekt geregelt. Das bedeutet, dass wenn der Mietvertrag keine Vereinbarungen dazu enthält, gilt der sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz. Als Mieter können Sie dann darauf bestehen, dass Ihr Hauptsortiment vor Konkurrenz geschützt wird. Zum Hauptsortiment zählen alle Waren (oder Leistungen), die den Stil des Geschäfts bestimmen. Eine solche Konkurrenzbeziehung besteht laut Rechtsprechung zum Beispiel zwischen einer Imbissbude und einer Pizzeria, zwischen Juwelierläden in Nachbarhäusern oder bei der zweiten Zahnarztpraxis in einem großstädtischen Geschäftshaus.

Der Konkurrenzschutz gilt allerdings nur im selben Gebäude bzw. auf demselben Grundstück. Sofern Grundstücke des Vermieters unmittelbar nebeneinander liegen, sind sie vom Konkurrenzschutz erfasst. Sie haben die Möglichkeit den Konkurrenzschutz im Mietvertrag detailliert zu regeln oder aber auszuschließen. Wenn Ihr Vermieter Ihnen Schutz vor dem Wettbewerb gewährt, ist er für die Folgen verantwortlich. Als Mieter können Sie bei einer Verletzung dieser Klausel die Miete mindern, Schadensersatz fordern oder den Vertrag außerordentlich kündigen.

10. Genehmigung

In der Regel trägt der Vermieter das Risiko, dass die Mieträume entsprechend der Nutzungsart, der Lage und der Beschaffenheit zum vereinbarten Zweck nutzbar sind. Es Beispiel: Der Mieter möchte eine Gaststätte eröffnen und hat dazu einen Mietvertrag abgeschlossen, in dem das Betreiben eines Restaurants als Vertragszweck festgelegt ist. Der Vermieter kann jedoch die erforderlichen Parkplätze nicht bereitstellen. Die Folge ist, dass der Mieter die Konzession für die Gaststätte nicht erhält. Der Mieter kann wegen eines solchen Mangels an der Mietsache nur dann außerordentlich kündigen, wenn die Behörde deswegen bereits konkret gegen ihn vorgeht und ihm den Gewerbebetrieb verbietet. Allein die Tatsache, dass die benötigte öffentlich-rechtliche Genehmigung nicht erteilt wird, rechtfertigt noch keine außerordentliche Kündigung. Solange die unzulässige Nutzung geduldet wird und sich dadurch im betrieblichen Alltag keine Einschränkungen ergeben, haben Sie als Mieter keine Möglichkeit sich mit einer Kündigung oder Mietminderung zu wehren.