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11.05.20
Mietrecht

BGH-Urteil zur Abrechnung der Mietkaution

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses kann der Vermieter auch wegen streitiger Forderungen auf die Mietkaution zurückgreifen. Das hat der BGH klargestellt und betont zugleich, dass eine Kautionsabrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann.

Dem Urteil lag ein Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter über ein Mietverhältnis aus dem Jahr 2005 zugrunde. Die Mieter zahlten zu Beginn des Mietverhältnisses eine Bar-Kaution in Höhe von 1.680,00 EUR an den Vermieter. Seit Mai 2014 stritten die Parteien über angebliche Mängel in der Wohnung. Die Mieter kürzten über mehrere Monate hinweg die Miete.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhob der Vermieter im Februar 2015 Klage auf Zahlung der einbehaltenen Miete, Ersatz von Gutachter- und Renovierungskosten. Darüber hinaus verlangte der Vermieter eine Nachzahlung in Höhe von 1.086,00 EUR für zwei Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter bestritt die Berechtigung von einer der beiden Abrechnungen. Insgesamt belief sich die Klageforderung auf rund 6.000,00 EUR.

Das zuständige Amtsgericht verurteilte die Mieter zur Zahlung von rund 5.000 Euro. In der zweiten Instanz reduzierte das Landgericht diesen Betrag um rund 1.700 Euro; unter anderem deshalb, weil die Mieter nun in dieser Instanz mit einem Anspruch auf Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlten Barkaution aufgerechnet hatten.

Der Vermieter geht daraufhin in Revision. Diese bleibt allerdings ohne Erfolg.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Mieter im Zuge des Verfahrens mit einem auf Rückzahlungsanspruch der Mietkaution die Aufrechnung gegen die Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen erklären konnten.  

Der Bundesgerichtshof schloss sich der Auffassung des Landgerichts an und stellte fest, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zum Zeitpunkt der Aufrechnung fällig war. „Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten -etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung- abgerechnet werden.“

Damit bringt der Vermieter zum Ausdruck, dass sich sein „Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt“.

Mit Zustellung der Klage war im streitgegenständlichen Fall diese Voraussetzung erfüllt. Von diesem Zeitpunkt an waren sowohl Vermieter als auch Mieter befugt, die Kaution bzw. den Anspruch auf deren Rückzahlung mit Forderungen des Vermieters zu verrechnen.

BGH, Urteil v. 24.7.2019, VIII ZR 141/17